Qué es el derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo y retracto es una normativa vigente que se aplica cuando se establece una relación de arrendamiento. En Legaling queremos darte todas las claves sobre este tipo de recurso.

En este sentido, los miembros de la negociación gozan de plenos derechos de acuerdo a la legislación española. En caso que un propietario quiera vender su inmueble, el inquilino, por su parte, tendrá una serie de derechos preferentes en caso que desee comprar el inmueble que está arrendando.

Continúa leyendo el siguiente artículo sobre el derecho de tanteo y retracto. A continuación definiremos estos términos de manera separada para facilitar su comprensión.

¿Qué es el derecho de tanteo?

El derecho de tanteo está establecido en la ley, y consiste en la información que suministra el propietario al arrendatario sobre su intención de vender el inmueble que está arrendado.

Esto quiere decir, que en caso que el propietario quiera vender un inmueble, el arrendatario tiene la adquisición preferente de compra.

De esta manera debe notificar también las condiciones que propone de venta. En este sentido, el primer posible comprador es el arrendatario actual del inmueble, teniendo un plazo de 30 días naturales para poder ejecutar la opción de compra.

¿Qué es el derecho al retracto?

El derecho de retracto consiste en la posibilidad de poder anular la compra del inmueble que mantiene arrendado, en caso que el propietario no le ha informado su intención de venta.

En este sentido, se otorga automáticamente, para el arrendatario, la primera opción de compra del inmueble con el mismo precio y las mismas condiciones de pago que solicitaba el propietario a un tercero. Tendrá un plazo 30 días naturales para poder ejercer este derecho.

Esto quiere decir que el arrendatario ejerce su derecho de retracto si desea adquirir la vivienda o local comercial subrogándose en la posición de adquiriente. Es posible que se ejerza derecho al retracto sin existir el tanteo.

Marco legal del derecho de tanteo y retracto

El derecho de tanteo y retractoencuentra su marco legal,  en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). También en la Ley de Sociedades de Capital, en el Código Civil, y una serie de legislaciones que privilegian este derecho de tanteo y retracto.

Como hemos mencionado, el artículo 25 de la LAU contempla que en caso de que se venda una vivienda arrendada, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente. Para la aplicación del derecho de tanteo y retractono existe una diferenciación entre local o vivienda.

Ejemplo de aplicación del derecho al tanteo y retracto

Con el siguiente ejemplo se puede explicar de manera sencilla la aplicación del derecho al tanteo y retracto.  Se trata del propietario, quien posee un bien inmueble (vivienda o local comercial), tiene un arrendamiento donde quedó estipulado que el inquilino tiene derecho al tanteo.

El propietario informa al inquilino su intención de venta, pero el precio por el cual desea vender el inmueble es muy elevado para el inquilino. El propietario termina vendiendo el inmueble a un tercero con un precio inferior al indicado verbalmente al inquilino.

En este sentido, el inquilino puede ejercer su derecho al retracto, anulando la compra y obligando a la aplicación de las leyes. El propietario deberá vender al inquilino al precio que había estipulado a este tercero.

¿Cuándo se pierde la validez del derecho de tanteo y retracto?

El derecho a tanteo y retracto no tendrá validez cuando se cumplan cualquiera de las siguientes condiciones:

1. La vivienda arrendada se venda con otros locales propiedad el arrendador y forme parte de un único inmueble.
2. Se venden en conjunto los pisos y locales del inmueble a un mismo comprador siendo o perteneciendo a distintos propietarios.
3. El arrendatario renuncie a su derecho de adquisición preferente de comprar la vivienda. En este sentido, debe comunicarlo con un escrito formal y con antelación.
4. No tendrá validez el derecho a tanteo y retracto cuando se refiera a compra- venta de inmuebles accesorios como un garaje o un trastero.

¿Qué condiciones son necesarias si el arrendatario renuncia a este derecho?

El arrendatario tiene la total libertad de renunciar al derecho a tanteo y retracto, pero deberá notificarlo mediante un escrito.

Sin embargo, el propietario está en la obligación de notificar al inquilino con 30 días naturales de anticipación sobre su intención de vender el inmueble.

Importancia de ejercer el derecho de tanteo y retracto

En primera instancia, el derecho de tanteo y retracto se convierte en un acto justo que mantiene las normas sociales establecidas en cuanto a los arrendamientos urbanos.

Otra de la importancia que ofrece este derecho de tanteo y retracto es que ejerciendo este derecho se protege al comprador, que es, en líneas generales, la persona que necesita la vivienda o inmueble.

Con el derecho de tanteo y retracto, el comprador no pierde sus derechos de venta. Esta ley también lo protege, solo que le da a la primera opción de compra al arrendatario.

Recomendaciones finales

Si piensas vender tu inmueble (local comercial o vivienda), notifica a tus inquilinos o arrendatarios sobre la venta, puesto que ellos podrían estar interesados en adquirir este inmueble. Esto te ahorraría muchos pasos tediosos antes de ejecutar la venta.

Mantén la información que aparece en el contrato de arrendamiento, ya que en él pueden verificar datos importantes sobre este acuerdo, como la fecha de inicio de arrendamiento, si se dejó expreso en alguna clausula sobre la renuncia del derecho al tanteo y retracto.

Y si eres el propietario, ofrece la venta por el mínimo precio que puedes vender a tu inquilino, ya que, si el arrendatario tiene intenciones de comprar, podrías ahorrarte un problema en el futuro en cuanto al derecho al retracto.

Hasta aquí este importante artículo sobre el derecho al tanteo y retracto. Si te ha gustado el artículo, no olvides compartirlo en tus redes y dejarnos un comentario. Adicionalmente, te invitamos a continuar leyendo sobre la gran variedad de temas relacionados con la legalidad en nuestra web.