¿Te gustaría saber más sobre la Ley de Propiedad Horizontal? En Legaling entendemos que a algunas personas puede resultarles confusa la Ley de Propiedad Horizontal. Sin embargo, es importante conocer sobre el tema debido a que este reglamento regula la gestión y desarrollo de las comunidades de propietarios.
En esta ocasión conocerás las características más importantes sobre la ley, además de entender claramente la manera en la que los propietarios deben legalmente organizar la administración de la comunidad, así como los servicios brindados dentro de ella y los asuntos de interés común.
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Ley de Propiedad Horizontal: Qué es
Antes de explicarte más sobre los artículos de la Ley de Propiedad Horizontal, primero debes entender qué es y para qué sirve. Tal como explicamos con anterioridad, este reglamento se establece principalmente como una manera de fomentar la correcta gestión de una comunidad por parte de los propietarios o copropietarios.
Lo primero que debes saber es que además de ser un agente regulador en sí mismo, este reglamento también se establece como una extensión al artículo 396 del Código Civil, que se denomina propiedad horizontal. También se incluye a esas partes de los edificios que pueden llegar a ser aprovechadas de manera independiente por tener salida a un elemento común de aquel o a la vía pública.
En este sentido, la Ley de Propiedad Horizontal enumera todos los posibles elementos que serán regulados por la ley. Así, uno de los primeros que estarán bajo el manto de este reglamento son las comunidades de propietarios, las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 396 del Código Civil, los complejos inmobiliarios privados, las subcomunidades con varios propietarios y las entidades urbanísticas.
Según lo establecido por el artículo 396 del Código Civil, corresponde a cada piso o local tener el derecho exclusivo de un propietario sobre un espacio delimitado cuyas instalaciones y elementos arquitectónicos puedan ser aprovechadas. Cuando se trate de una copropiedad, la ley estipula que:
“A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad”.
La Ley de Propiedad Horizontal busca, en su núcleo, establecer una serie de normas sobre el funcionamiento y convivencia dentro de una comunidad, donde no solo se regulen las necesidades de los propietarios sino también de los miembros de la comunidad.
Ley de Propiedad Horizontal: Jerarquía de una comunidad
Dentro de las comunidades hay una jerarquía que por ley debe establecerse para su correcto funcionamiento. Los órganos de gobierno son: La Junta de propietarios, el presidente y, en su caso, los vicepresidentes, el secretario y el administrador. Existen otros órganos que pueden establecerse, no obstante, esto debe realizarse con el acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios.
Ley de Propiedad Horizontal: Funciones
Según el artículo 397 del Código Civil, hay ciertas funciones que deben cumplir los administradores, propietarios y codueños dentro de una comunidad. En este sentido, se revela con claridad que los codueños no tienen la potestad de realizar ninguna alteración sin el expreso consentimiento de los otros miembros, incluso si dichas modificaciones resulten beneficiosas para todos los involucrados.
Los codueños tendrán plena propiedad de su parte, la de los frutos y utilidades que le correspondan. Pueden cederla, enajenarla o hipotecarla, pero estos últimos puntos están limitados a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad.
El presiente será nombrado mediante una elección, sorteo, turno rotatorio o subsidiariamente. Debe formar parte del grupo de propietarios. Este cargo puede ser relevado por el presidente elegido dentro del mes siguiente a su acceso al cargo.
El procedimiento anteriormente comentado también servirá para escoger vicepresidentes. Ellos tendrán el poder de sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad. También asistirán al presidente en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.
El secretario y el administrador pueden llegar a ser ejercidos por una misma persona, siempre y cuando forme parte de los propietarios o esté cualificado profesionalmente para el cargo. Asimismo, la función podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico.
Cabe destacar que la ley indica que: “Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.
Los propietarios
La Ley de Propiedad Horizontal establece una larga lista de funciones que deben realizar todos los propietarios, y entre las más importantes se encuentran:
- Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes.
- Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas.
- Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble.
- Permitir en el inmueble las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes.
- Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
- Contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades.
La administración
Los administradores, por su parte, deben:
- Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios. Declarando a los titulares las advertencias y avisos necesarios.
- Preparar con antelación y someter a la Junta un plan de gastos previsibles y posibles soluciones.
- Atender a la conservación y entretenimiento de la casa.
- Indicar al presidente de la comunidad o propietarios las reparaciones necesarias y medidas que se deban tomar.
- Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
- Los administradores pueden tomar funciones del secretario de la Junta.
La junta de propietarios
La junta de propietarios tiene la función de nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos como presidentes, vicepresidentes, etc. También deben, entre otras cosas, aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes, así como los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca.
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