¿Quieres saber qué es el derecho de superficie? En Legaling te explicaremos por qué esta ley es tan importante para todas aquellas personas que deseen realizar una construcción en terrenos ajenos. Antes de realizar cualquier acción, primero debes conocer las peculiaridades y características del derecho de superficie.
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¿Qué es el derecho de superficie?
El derecho de superficie, tal como te comentamos antes, es un derecho real que le concede a una persona jurídica privada, persona jurídica pública o persona física el poder para, temporalmente, realizar modificaciones tales como sembrar, plantar y edificar en terrenos que pertenecen a otra persona.
Básicamente, le da el derecho real del terreno a un individuo por un tiempo limitado. La propiedad del suelo, en tanto, será apta para realizar trabajos referentes a construcciones, sembradíos y demás. La legislación del Real Decreto en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana explica en el capítulo III, art 53, que:
“El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.
También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”.
Esto último quiere decir que la persona que tomará el control temporal del suelo puede realizar edificaciones o construcciones aun cuando en el lugar haya previamente cimentaciones. Las mismas pasarán a ser propiedad del superficiario de manera temporal.
¿Qué se debe hacer para acceder al Derecho de superficie?
Para acceder al derecho de superficie debes saber que primero tienes que realizar su formalización en una escritura pública y realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Ten en cuenta que si deseas tomar control del terreno, tienes que ser específico al momento de escribir la cantidad de tiempo que durará el Derecho de superficie. Así lo establece la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en el art 53:
“Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.
El derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado”.
Tal como lo indica el artículo, no puedes acceder al derecho de superficie sin antes haber obtenido el consentimiento, aprobación y un acuerdo con el dueño original de la propiedad del suelo.
El tiempo tampoco puede ser mayor a 99 años. Por otro lado, el artículo también explica que la contratación debe radicar en el pago de una suma alzada y otros métodos, a menos que sea gratuito:
“El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie”.
Características principales del Derecho de superficie
Una de las características más importantes a tener en cuenta cuando hablamos del derecho de superficie es la trasmisión por previo acuerdo sobre un lugar ajeno, sea este dado gratuitamente o no. Por otra parte, es una propiedad que debe tener un límite de tiempo que no supere la cifra indicada en la ley.
Asimismo, tenemos al cedente, que es la persona que le otorgará al superficiario el derecho a realizar modificaciones o construcciones sobre el suelo que le pertenece. Luego estaría el superficiario quien, como se indicó anteriormente, es la persona que adquirirá ese derecho de propiedad durante un periodo definido.
El derecho de superficie está dividido en cuatro tipos elementales que son reguladas por sus respectivas leyes. Por ejemplo, el derecho de superficie urbano está regularizado por el Código Civil; el urbanístico por la legislación urbanística; la rústica está establecida en la legislación hipotecaria y la de montes vecinales en mano común la regula la ley de montes vecinales.
Derecho de superficie urbanística
En el caso de la urbanística, el artículo 54 de la legislación del Real Decreto en la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana aclara que el propio derecho de superficie puede ser transmitido a otros siempre y cuando este cumpla con las limitaciones establecidas al constituirlo. Del mismo modo, se asegura que:
“Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo”.
Igualmente, al constituir el derecho de superficie se tienen que integrar y aclarar cláusulas o pactos referentes a tanteos, retractos y retroventas que estén a favor del propietario original del suelo, para trasmisión del derecho por parte del superficiario o de lo citado anteriormente.
Debes tener en cuenta que el propietario original siempre tendrá un derecho separado del derecho del superficiario sobre el subsuelo; es decir, aun cuando tú poseas temporalmente el suelo, el dueño del terreno tomará decisiones sobre el subsuelo, ya sea con tu consentimiento o no. Esto, en el supuesto de que este elemento no esté contemplado en el acuerdo previo.
Cuando ya esté finalizado el tiempo pactado, el cedente pasará a poseer las construcciones que se encuentran en el terreno. No obstante, se pueden pactar normas de liquidación del régimen del derecho de superficie.
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