Con el paso del tiempo las personas suelen vender y comprar bienes. Pero, algunas veces poseen defectos que no se detectan a la hora de hacer negocios. Esto es lo que se conoce como vicios ocultos y con lo que hay que tener cuidado, y más si estás adquiriendo una vivienda.
Antes que nada, deberías saber que existen un conjunto de leyes orientadas a proteger al comprador. Aquí en Legaling te explicamos qué hacer si se descubren vicios ocultos.
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¿Qué son los vicios ocultos?
Los vicios ocultos son los defectos que posee una casa y que no se detectan a simple vista. El problema surge cuando se empieza a vivir allí y son descubiertos. En el mundo jurídico se le conocen como vicios redhibitorios.
Si hay vicios ocultos, es una prueba de que la vivienda no se encuentra en las condiciones indicadas por el vendedor, previo a la compra.
Los compradores se ven resguardados por el Código Civil, que les permite reclamar por vicios ocultos al vendedor, independientemente de si este era consciente de ellos o no.
No hay un grupo específico de defectos que se puedan considerar vicios ocultos. De manera general, la mayoría de ellos están relacionados con problemas de agua o cimentación. Pueden hacer acabados defectuosos, de aislamiento térmico-acústico o de sistema eléctrico.
En resumen, es considerado un vicio oculto aquel defecto que estuviese desde antes de la compraventa, que su detección no sea fácil y que represente cierta gravedad estructural.
Requisitos para declararlo como vicio oculto
De lo anteriormente expuesto, se pueden señalar los tres requisitos primordiales de los vicios ocultos:
Que el daño esté desde antes de la compraventa
Si el vendedor es capaz de probar que el daño no estaba antes de la compra, la reclamación fracasará.
Que el daño sea grave
Si el comprador hubiese conocido la existencia del daño, no hubiera cerrado el negocio o lo habría pactado a un precio inferior.
Que el daño esté oculto
Si el defecto se puede detectar a simple vista, el comprador no tiene derecho a hacer un reclamo. Al menos, no como vicio oculto.
¿Cómo reclamar por vicios ocultos?
Si después de la adquisición de la vivienda se consiguen desperfectos, que cumplan con los requisitos para ser considerados como vicios ocultos, basándose en lo establecido en el artículo 1485 del Código Civil, el comprador tiene derecho a obligar al vendedor a que responda por ellas.
Tal artículo dice lo siguiente: “El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase.
Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.”
Según se estipula en el artículo 1846, el comprador en este caso dispone de dos opciones:
Acción redhibitoria
En caso de que el vicio oculto haga que la vivienda sea inhabitable, el comprador puede cancelar el contrato de compraventa y solicitar el reembolso de lo pagado.
Si prueba que el vendedor conocía de antemano los vicios ocultos del inmueble, tendrá derecho a exigir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Acción quanti minoris
Mientras que el vicio oculto sea significativo, pero no imposibilite la habitabilidad, el comprador puede exigir una disminución del precio que haya sido pagado, proporcionalmente al coste que requerirá la reparación.
Pasos a seguir para reclamar
Valorar la naturaleza del daño
¿Es ocasionado por defectos en la construcción se produjo por un mal uso realizado por el comprador? Para aclararlo, se requiere un informe firmado por un técnico especializado.
Notificar por escrito al vendedor acerca del defecto encontrado
Escribir una carta hablando del daño ocasionado. Indicando la fecha del contrato y estableciendo el plazo para darle solución.
En caso de que el vendedor se oponga a la reclamación, lo más recomendable es asistir al Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos, donde buscarán mediar entre ambas partes, a fin de evitar el juicio.
Si después de haber cumplido con los anteriores pasos, aun no se ha conseguido una solución, solo queda llevar a cabo un proceso judicial. Los tribunales decidirán si se hará responsable de la reparación necesaria.
Llegado a este punto, resulta indispensable tener las suficientes pruebas que demuestren que el defecto existía antes de comprar la vivienda.
Si el vicio oculto aparece luego del plazo para reclamar, establecido en el Código Civil, se puede recurrir a la póliza de responsabilidad civil. Un seguro que cubre parcial o totalmente la reparación de los vicios ocultos. El tiempo de validez de esta póliza depende del tipo de defecto.
Si el vicio oculto aparece en algún elemento estructural, la validez del seguro será de 10 años y cubrirá el 100% del daño del inmueble.
Si los defectos aparecen en alguna instalación que complique la habitabilidad del inmueble, el seguro será válido por tres años. Cubrirá el 30% del coste de reparación.
Si se dan deterioros en acabados, la validez del seguro será de un año y cubrirá el 5% del coste.
Al superar los seis meses establecidos en el Código Civil para efectuar un reclamo por vicios ocultos, todavía seguiría siendo posible demandar al vendedor y llevarlo a juicio. Aunque el procedimiento ya no sería por vicios ocultos, sino por motivos generales relacionados al contrato de compra.
Lo más recomendable es que, antes de que firmes el contrato de compraventa, leas bien lo que estás firmando y revises bien la casa con alguien especializado en el área, algún inspector.
Recuerda que un contrato de compraventa es, según el artículo 1445 del Código Civil: “Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.”
Es decir, es un documento donde se aclara qué es lo que se va a adquirir y el precio a pagar. Así que, mira bien tu producto, el contrato y trata de no caer en la pesadilla de vicios ocultos.
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