¿Quieres saber más sobre el subarrendamiento de vivienda? En Legaling te explicaremos todos los detalles más relevantes que necesitas saber sobre el subarrendamiento de vivienda. Muchas personas desconocen ciertos aspectos sobre entre ellos como su legalidad y en cuáles circunstancias está permitido. Es por eso que hoy te sacaremos de dudas dándote la información desde una perspectiva legal.
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Subarrendamiento de vivienda: ¿Qué es?
Sabemos que las solicitudes de arriendo o alquileres han aumentado exponencialmente en los últimos años en España, a pesar de esto, muchos desconocen su significado. Se trata simplemente de un arrendatario que le alquila a otra persona su vivienda; es decir, el contrato de alquiler pasa a las manos de un tercero.
Como ya estarás intuyendo, solo hay tres personas que intervienen en este proceso, el arrendador o propietario de la vivienda, el arrendatario, quien alquiló originalmente el espacio y el subarrendatario, el nuevo inquilino. El residente original del espacio pasa a ser subarrendador una vez que entregue el contrato de subarrendamiento a otro.
A pesar de parecer un proceso simple, es más complejo de lo que parece. En primer lugar, subarrendar no es completamente legal; de hecho, la única manera en la que se puede realizar esta acción es si el propietario y arrendatario negocian la posibilidad de subarrendamiento antes de redactar el contrato.
¿Qué dice la ley?
El consentimiento del propietario original es increíblemente importante porque esto es lo que evitará que el arrendatario incumpla con la ley y obtenga una sanción correspondiente al delito. No obstante, no basta con dar el consentimiento de manera oral, lo importante en estos casos es el permiso escrito establecido en el contrato que será firmado por ambas partes.
Primero deben negociar. El arrendatario y arrendador deben tener una discusión sobre el asunto previo a la redacción del contrato de alquiler de la vivienda. Las leyes, sobre todo la Ley de Arrendamientos Urbanos, son muy claras en este sentido.
Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos, actualizada en mayo del 2019 explica en el artículo 8 que el contrato no podrá cederse sin el consentimiento escrito del propietario original. Si lo que se realizará es una cesión, entonces el cesionario se posicionará como cedente para el arrendador.
Tipos de subarrendamiento
En el mismo artículo 8, pero en un apartado diferente, se indica que solo existe una manera de subarrendar una vivienda y es de manera parcial. Esta última está dividida en dos segmentos, la habitual o permanente y por temporada:
- Subarrendamiento de vivienda para inquilino habitual: La persona que alquila una vivienda previamente arrendada, debe cumplir con todos los términos que establece el contrato original, desde el precio hasta el plazo; siendo este último punto uno de los aspectos más importantes. El subarrendatario no puede excederse en ninguno de estos puntos.
- Subarrendamiento de vivienda para inquilino temporal: Generalmente vemos estos casos en estudiantes, principalmente extranjeros, que necesitan de un alojamiento temporal. El plazo no suele superar el año y es común subarrendar durante el verano.
La ley establece que “El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes”.
En el artículo 2 se explica sobre lo que la ley entiende como arrendamiento de vivienda. Básicamente dicen que debe tratarse de una edificación en buenas condiciones que esté destinada a satisfacer la necesidad del arrendatario de una vivienda digna.
Cumplimiento del contrato
Volviendo al artículo 8, el apartado dos continúa diciendo que el derecho del subarrendatario se extinguirá cuando el plazo del arrendatario original haya terminado.
Hay que recordar que el nuevo inquilino debe estar de acuerdo con lo establecido en el contrato de alquiler original; por lo que si al arrendatario le queda poco tiempo al momento de realizar el subarriendo, este último debe aceptarlo.
El subarrendamiento de vivienda también tiene una conexión con el Código Penal, más específicamente con el artículo 1124. El incumplimiento del contrato es un tema serio y complejo, la parte afectada puede promover la resolución del contrato siguiendo lo que establece la ley.
El arrendatario puede resolver de pleno derecho el contrato por inconsistencia con el subarrendatario o cesión. El CP indica que la persona perjudicada puede exigir la resolución y el cumplimiento de contrato acordado, con el recobro de daños y abono de intereses en ambos casos.
Contrato y subarriendo
El artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos es sumamente importante para todos los que quieran realizar subarrendamiento de vivienda. La información presentada explica las excepciones a las reglas y la renta.
En el primer apartado nos informan que si en la finca arrendada se realiza alguna actividad empresarial o profesional, el inquilino original no necesitará el consentimiento del arrendador parahacer un subarrendamiento de vivienda o ceder el contrato de arrendamiento.
Esta es la única manera en la que un arrendatario puede realizar acciones como subarrendar sin tener el consentimiento del propietario; fuera de esta regla, todas las demás gestiones a realizar tienen que estar previamente acordadas.
Pero uno de los apartados más importante de este artículo es el segundo pues explica el proceso de pago. Indica que el propietario tiene el derecho de subir la renta de 10% cuando se realice un subarriendo parcial. En el caso de la cesión o un subarriendo completo el número se eleva a 20%.
Por último afirma que si el arrendatario realizará una cesión o un subarrendamiento de vivienda, tiene que notificarle al propietario en el plazo de un mes, contando desde el momento en que el inquilino y el subarrendatario se pusieron de acuerdo.
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